Mäklarens skyldighet att lämna uppgifter om storlek

För ett tag sedan skrev jag om planskisser och avvikelser. Då var jag inne på att mäklare borde gå med lasermätare för att få alla mått rätt. Här kommer resultatet av ytterligare efterforskningar och hur Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) beskriver processen och regelverket.

Enligt FMI är säljaren ansvarig för att förmedla korrekta uppgifter om storlek. De skriver också att mäklaren kan

bli skyldig att betala skadestånd om det kommer fram att uppgiften om bostadens storlek var fel och att mäklaren känt till det eller borde ha misstänkt det.

Hade jag varit mäklare, hade jag sett till att dubbelkolla en sådan grej. Däremot säger FMI att mäklaren, enligt praxis, bara lämnar ytterligare uppgifter i två fall:

  1. Då det finns en diskrepans mellan säljarens uppgiter och t ex lantmäteriets dito.
  2. Om det finns någon annan anledning att mistro säljarens uppgifter.

Vi får således leva med osäkra uppgifter. Som vanligt när det kommer till mäklare finns en osäkerhet och ett å-ena-sidan/å-andra-sidan-resonemang. Lita på säljarens uppgifter. Mät inte själv. Är de fel kan mäklare straffas. För säljaren öppnar sig visserligen, om man mäter i efterhand, möjligheten att få pengar tillbaks för inkorrekta area-mått.

En utväg syns dock. FMI skriver att

om arean är särskilt betydelsefull för köparen bör köparen mäta eller låta mäta objektet före köpet.

I Stockholms innerstad går priset per kvadratmeter ofta upp över 60 000 kronor. Om sextiotusen hit eller dit är av särskilt betydelse för köparen är beroende av plånbokens storlek. Själv anser jag nog det.

Share

Spara eller spekulera

Jag och min fru har börjat gå på visningar. Ett helvete i sig. Det som upprör mest är stressen. Om jag i dag kommer in på marknaden med 350 000 kronor, har jag möjlighet att köpa en lägenhet för maximalt drygt 2.3 miljoner. Allt enligt principen om 15 % insats på köpeskillingen.

Vi var och tittade på en lägenhet i Stockholm som skulle säljas kring 2.3 miljoner, men det känns inte rätt. Jag vet inte. Jag vill inte. Vi bör nog vänta. Kanske om räntan går upp lite så blir priserna mer normala.

Låt säga att vi väntar. Vi sparar pengar. Rent intuitivt bord vi få mer lägenhet för pengarna om vi sparar i ett år. Så borde det vara. Eller?

En rapport från mäklarstatistik.se säger att det senaste året

har bostadsrättspriserna stigit med 11 procent.

Om vi låtsas att kommande år fungerar som föregående bör den lägenhet vi tittade på i helgen kosta drygt 2.5 miljoner om ett år. En ökning på drygt 200 000 tusen.

Skulle jag spara mina pengar för att i framtiden kunna köpa mer, skulle jag behöva öka mitt kapital på 350 000 kronor med över 200 000, vilket motsvarar en ökning på över 57 procent.

Slitningar mellan känsla och förnuft då jag behöver någonstans att bo. Å ena sidan är jag stressad att komma in på marknaden. Jag måste in nu. Jag hinner inte spara i samma hastighet som priserna stiger. Å andra sidan är det sådana här kalkyler som gör mig övertygad om att prisökningen och värderingen är imaginär.

Om jag inte kan spara ihop till ett bättre boende, utan måste konsumera för att ha råd, är det något ruttet. Skulle riksbanken tolerera en inflation på 11 procent? Däremot tolereras bomarknaden, som underblåses av den låga räntan.

Jag vet. Jag vet. Egentligen behöver jag bara spara ihop över 15 procent av 200 000, för att ha råd. Men då måste jag öka belåningen. Det är just den typen av kalkyler som är osunda och direkt skadliga.

Share

Prisökningen beror på spekulation

Boverket släppte nyligen en rapport som visar på att bostadspriserna har höjts med 120 procent sedan 1996. Själv har jag tidigare kommit fram till liknande siffror.

Boverkets beräkningar visar att husprisökningen sedan 1996 inte enbart kan förklaras av ”fundamentala faktorer” som stigande inkomster, ökande boendetäthet och låga räntor. Ökningen beror också på bakåtblickande förväntningar.

Det betyder att vår känsla av att andra tjänat pengar på bostadsköp driver oss att betala mer än vad bostaden faktiskt är värd. På så sätt skapas en bubbla. Uppblåst, bräcklig och tom.

Det är viktigt att påpeka att boverket inte skriker bostadsbubbla i denna rapport, även om de varnat för det tidigare. Istället hoppas de på att inflationen skall äta upp prisfallet. Det är ändå spännande att se marknadens krafter. Det är vanliga Svenssons – inte spekulanter från Lehman Brothers - som trissar upp värden som inte finns. Allting i hopp om att göra en hacka, men dessa tider kan mycket väl vara förbi. Om man ger sig in nu kan man knappast räkna med att bli rik på sin bostadsaffär.

Share

Fler mäklare fuskar

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen varnades 111 fastighetsmäklare 2012. Förra året varnades 89 stycken. Svenska Dagbladet nämner en särskild tillsyn i den nya mäklarlagen som en möjlig förklaring. Det är inte SvD som kommit på förklaringen själv, den kommer ursprungligen från ett uttalande av Eva Westberg, myndighetschef för Fastighetsmäklarinspektionen. Själv ser jag andra förklaringar.

Ett flertalet varningar gäller att mäklare beskriver objekt som något de inte är. Ett soprum blir till enrummare, 40 kvadratmeters uteplats blev till ”egen tomt med näkrosdam” och en båtplats förekom i annonsen, men inte i kontraktet. Självfallet klagas det även på lockpriser. Detta är exempel på människor utan heder, möjligen en kår utan yrkesheder. Lagen, likväl som mäklarnas egna etiska regler beskriver en verklighet som inte finns. Dvs. att mäklarna skall vara ombud mellan köpare och säljare. Så länge mäklarens arvode är proportionerligt med slutpriset kommer detta inte att hända. Istället kommer mäklare att skarva, ljuga och fiffla för att trycka upp priserna.

Share

Prisökning på bostadsrätter med 1,2 årslöner

Enligt SCB kostade en genomsnittlig bostadsrätt i Stockholms län 926 000 kronor, år 2000. År 2011 ligger genomsnittet på 2 244 000 kronor. Det innebär en ökning 1 318 000 kronor under perioden. 142 procent av det ursprungliga priset år 2000.

I januari år 2000 tjänade den genomsnittliga tjänstemanen i privat sektor 22 790 kronor. Samma månad 2011 var månadslönen 33 040 kronor. Tjänstemannen har således höjt sin lön med 10 250 kronor. En ökning på 44 procent. Hade löneförhandlingarna gått lite bättre och höjningen varit samma procentsats som bostadsprisernas, skulle månadslönen slutat på 55 393 kronor.

Jag är varken matematiker eller ekonom. Mina jämförelser säger knappast något om marknaden eftersom det finns otaliga variabler som inte tas hänsyn till. Framför allt skulle en löneutveckling på 142 procent på elva år sannolikt leda till ännu högre bostadspriser. Däremot finns ytterligare en intressant relation mellan lön och priserna på bostadsrätter som inte nämns ovan.

Ett slutpris på en bostadsrätt år 2000 på 926 000 kronor innebär ungefär 3,4 genomsnittliga årslöner samma år. År 2011 kostar den genomsnittliga bostadsrätten i Stockholm 5,6 årslöner. Jag vet inte om detta är en skälig prisökning, men det är helt klart dyrare att köpa lägenhet i dag än för 10 år sedan.

Share

Bo och investera i Tidaholm

I går skrev jag om en av de dyraste lägenheterna på marknaden just nu. Jag gjorde även en smått elak jämförelse mellan lägenheten och en fängelsecell.

Faktum är att fängelsekommunen Tidaholm erbjuder marknadens två billigaste lägenheter just nu. I kommunen finns två lägenheter till salu för otroliga 133 respektive 197 kronor per kvadratmeter.

Med ett pris på 10 000 kronor för 75 kvadratmeter finns massor med pengar att spara. Det tar 2,5 timmar att åka med SJ från Tidaholm till Göteborg, kostnaden landar kring 300 kronor. Om vi förutsätter en timlön på 600 kronor, blir den totala kostnaden för resan (inkl förlorad inkomst) ca 1800 kronor. Fram och tillbaks, gånger fem arbetsdagar i veckan, blir cirka 864 000 kronor om året. Detta motsvarar ungefär räntekostnader, amorteringar och avgifter för en lägenhet för 16 000 000 kronor med en månadsavgift på 7 000 kronor. Skall du arbeta i Göteborg, låt dig inte luras av de billiga priserna i Tidaholm, köp istället denna lägenhet i Lorensberg för 15.9 miljoner.

I ärlighetens namn skall jag informera om att det finns ännu billigare boende i Tidaholm.

Share

Fängelsecell för 152 308 kr/m²

Nu finns en härlig chans att förvärva en mysig 13 kvadratmeter stor lägenhet i Vasastan. För 1 980 000 kronor kan den bli din. Det innebär ett pris på 152 308 kronor per kvadratmeter. Det är inte fel att påpeka att dessa 13 kvadratmeter inkluderar både ett ”rymligt” badrum och en ”rymlig” garderob. Trolleri med andra ord.

En svensk fängelsecell är 10 kvadratmeter enligt Kriminalvården. Då med en mindre toalett och utan ”rymligt” badrum. I cellens 10 kvadratmeter ingår ingen ”påkostad och välutrustad köksdel”. Det är möjligt att detta skulle innebära ett något lägre pris per kvadratmeter. Låt oss säga hälften. Det kanske är en idé att låta Kriminalvården kränga bostadsrum för 761 540 kronor styck.

Share

Three towns – var vill du bo?

Hur mycket har du på banken? Jag har ungefär 200 000 kronor. Egentligen är jag nöjd med det efter många års sparande. Pengar jag jobbat ihop. Jag har aldrig ärvt något och jag har inte fått något gratis. Under mitt vuxna liv har jag hittills gått två hundra tusen plus. Det är ändå rätt bra. Jag närmar mig en årslön på banken.

Tanken med bostadsmarknaden är att man skall komma med 15 procent av köpeskillingen själv. Jag har två hundra tusen. Låt oss låtsas att jag letar fram ytterligare tio tusen kronor. Då har jag 15 procent av 1.4 miljoner. Jag har alltså möjligheten att köpa bostad för 1.4 och skulle då sluta med noll pengar på banken samt ett lån på 1.2 miljoner.

I rikets tredje stad – Malmö – kan jag förvärva en bostad om 77 kvadratmeter på Mäster Danielsgatan för 1 395 000. I Göteborg får jag en lägenhet på Kusttorget i Majorna på 40 m² för 1.3 miljoner. I dag hittar jag inga lägenheter i Stockholm med utgångspris under 1.4 miljoner. För 1 475 000 kronor kan jag däremot bli stolt ägare till 27 m² ”lägenhet invid härliga badklippor i populära Kristineberg”.

Den genomsnittliga totallönen för tjänstemän i privat sektor var 34 800 kronor år 2011. I Stockholm var den 38 300 kronor, i Västsverige 33 900, i Sydsverige 33 800. Allt enligt SCB. Du kommer sannolikt tjäna mer pengar i huvudstaden, men också bo trängre och spendera mer av dessa pengar på boende. Frågan är huruvida bostadsmarknaden i Stockholm är övervärderad. Vi får vänta och se. Själv funderar jag på att köpa boende i Göteborg och vänta på den osynliga handen.

Share

Att komma in…

I dagsläget bor jag i en hyresrätt. Det är få förunnat att ha ett förstahandskontrakt och vara säker på att få bo kvar under en överskådlig framtid. Samtidigt är det förhållandevis dyrt. Jag och min fru betalar 7 000 kronor i månaden för en tvåa i en mellanstor svensk stad. Möjligen skall vi flytta till Stockholm för jobbet skull. Min primära tanke har varit att vi kunde köpa något eftersom vi båda tjänar bra, har inga barn, endast obetydliga studieskulder och lite pengar på banken. Denna tydligen absurda tanke har lett mig hit. Frustration över att stå utanför bostadsmarknaden och titta in. Samtidigt, förvåning över vem som faktiskt köper och har råd att köpa dessa lägenheter i Stockholms innerstad.

Den just nu billigaste lägenheten innanför tullarna, publicerad på hemnet, är en lägenhet på 22,5 kvadratmeter i Stadshagen för 1,4 miljoner. När jag för tio år sedan bodde i Stockholm la jag ett bud på en tvåa på Södermalm. Jag vill minnas att den tillslut gick för 1,3 miljoner. Jag drog mig ur för att jag var tvungen att flytta, jag träffade min fru och blev kvar. Nu drar jag mig för att flytta tillbaks då det är omotiverat dyrt att köpa hem i Stockholm. Hur kan priserna öka med 153 % på tio år?

Jag och min fru kan inte bo på 22,5 kvadratmeter. Vi behöver i alla fall ett sovrum som går att stänga. Den billigaste tvåan i Stockholm är i dag en 34 kvadrat funkislya i Fredhäll. Den kan vi köpa för 1.9. Vi har då en avgift på 1 776 kr. Med ett lån från SEB landar vi på en totalkostnad på runt 8 000 i månaden. Detta förutsatt att vi langar in 285 000 kronor sparade pengar. Frågan är om det är värt det. Är bostadsmarknaden verkligen rätt värderad om ett par kring 30 år, med god ekonomi, utan barn drar sig för att köpa 34 kvadratmeter hem i Fredhäll för att det blir för dyrt. Är bostadsmarknaden ett pyramidspel där vi i botten betalar vinsterna för de som kom in i leken först?

Share