Mäklarens skyldighet att lämna uppgifter om storlek

För ett tag sedan skrev jag om planskisser och avvikelser. Då var jag inne på att mäklare borde gå med lasermätare för att få alla mått rätt. Här kommer resultatet av ytterligare efterforskningar och hur Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) beskriver processen och regelverket.

Enligt FMI är säljaren ansvarig för att förmedla korrekta uppgifter om storlek. De skriver också att mäklaren kan

bli skyldig att betala skadestånd om det kommer fram att uppgiften om bostadens storlek var fel och att mäklaren känt till det eller borde ha misstänkt det.

Hade jag varit mäklare, hade jag sett till att dubbelkolla en sådan grej. Däremot säger FMI att mäklaren, enligt praxis, bara lämnar ytterligare uppgifter i två fall:

  1. Då det finns en diskrepans mellan säljarens uppgiter och t ex lantmäteriets dito.
  2. Om det finns någon annan anledning att mistro säljarens uppgifter.

Vi får således leva med osäkra uppgifter. Som vanligt när det kommer till mäklare finns en osäkerhet och ett å-ena-sidan/å-andra-sidan-resonemang. Lita på säljarens uppgifter. Mät inte själv. Är de fel kan mäklare straffas. För säljaren öppnar sig visserligen, om man mäter i efterhand, möjligheten att få pengar tillbaks för inkorrekta area-mått.

En utväg syns dock. FMI skriver att

om arean är särskilt betydelsefull för köparen bör köparen mäta eller låta mäta objektet före köpet.

I Stockholms innerstad går priset per kvadratmeter ofta upp över 60 000 kronor. Om sextiotusen hit eller dit är av särskilt betydelse för köparen är beroende av plånbokens storlek. Själv anser jag nog det.

Share

Tio procent över snittpriset

På Fyrverkarbacken 27 – ni vet de höga vita husen i Marieberg – ligger denna lägenhet. Mäklaren från Hemverket har satt ett pris på 3 995 000 SEK. Det motsvarar 60 530 kr/m². Vad? vilka egenskaper hos lägenheten har bidragit till att ge denna värdering?

Läge, läge, läge; säger man. Allt handlar om var bostaden ligger. Denna ligger fint. Ett område som, enligt Hemnets statistik, genererar ett snittpris på 54 780,4 kr/m².

Vi pratar alltså om en hög värdering. Närmare bestämt en värdering 5750 kronor per kvadratmeter över snittpriset för området. Mäklaren har alltså värderat lägenheten drygt 10 procent över snittpriset. Varför?

En uppfräschad, nyrenoverad eller på annat sätt exceptionell lägenhet med takterrass, bubbelpool eller något annat kan möjligen generera ett högre pris, men…

Mäklarens beskrivning av lägenheten låter visserligen lovande:

Eftertraktat boende i lugna och trivsamma Marieberg intill Rålambshovsparken. Högt läge med vacker vy över Stockholm samt mot Riddarfjärden! Balkong med eftermiddags- och kvällssol. Gångavstånd ned till Smedsuddsbadet samt till service och butiker vid Fridhemsplan. Stabil bostadsrättsförening med mycket god ekonomi och låg månadsavgift.

Ingenstans nämner han det som är uppenbart för alla som har ögon att se med. Bostaden är i stort behov renovering.

Jag lämnar läsaren med några bilder. Frågor om vad som bidrar till den höga värderingen och varför mäklaren inte nämner renoveringsbehovet förblir obesvarade. Min känsla är ändå att det finns en viss diskrepans mellan skicket på lägenheten och prissättningen.

Share

Spara eller spekulera

Jag och min fru har börjat gå på visningar. Ett helvete i sig. Det som upprör mest är stressen. Om jag i dag kommer in på marknaden med 350 000 kronor, har jag möjlighet att köpa en lägenhet för maximalt drygt 2.3 miljoner. Allt enligt principen om 15 % insats på köpeskillingen.

Vi var och tittade på en lägenhet i Stockholm som skulle säljas kring 2.3 miljoner, men det känns inte rätt. Jag vet inte. Jag vill inte. Vi bör nog vänta. Kanske om räntan går upp lite så blir priserna mer normala.

Låt säga att vi väntar. Vi sparar pengar. Rent intuitivt bord vi få mer lägenhet för pengarna om vi sparar i ett år. Så borde det vara. Eller?

En rapport från mäklarstatistik.se säger att det senaste året

har bostadsrättspriserna stigit med 11 procent.

Om vi låtsas att kommande år fungerar som föregående bör den lägenhet vi tittade på i helgen kosta drygt 2.5 miljoner om ett år. En ökning på drygt 200 000 tusen.

Skulle jag spara mina pengar för att i framtiden kunna köpa mer, skulle jag behöva öka mitt kapital på 350 000 kronor med över 200 000, vilket motsvarar en ökning på över 57 procent.

Slitningar mellan känsla och förnuft då jag behöver någonstans att bo. Å ena sidan är jag stressad att komma in på marknaden. Jag måste in nu. Jag hinner inte spara i samma hastighet som priserna stiger. Å andra sidan är det sådana här kalkyler som gör mig övertygad om att prisökningen och värderingen är imaginär.

Om jag inte kan spara ihop till ett bättre boende, utan måste konsumera för att ha råd, är det något ruttet. Skulle riksbanken tolerera en inflation på 11 procent? Däremot tolereras bomarknaden, som underblåses av den låga räntan.

Jag vet. Jag vet. Egentligen behöver jag bara spara ihop över 15 procent av 200 000, för att ha råd. Men då måste jag öka belåningen. Det är just den typen av kalkyler som är osunda och direkt skadliga.

Share

Planskiss – viss avvikelse kan förekomma, ritningen är ej skalenlig.

En del av det jag tidigare skrivit har att göra med ett ifrågasättande av själva mäklarrollen och arbetsuppgifterna denna yrkesgrupp ägnar sig åt. Inom denna kategori har jag producerat några spydiga kommentarer om språkbruk och halva rum. Ett annat beteende har att göra med planskisser.

Till alla lägenhetsannonser och prospekt följer en planskiss. En liten karta som beskriver planlösningen. Till denna följer den obligatoriska varningstexten:

Viss avvikelse kan förekomma, ritningen är ej skalenlig.

Mäklarens jobb är att genom annons och prospekt delge potentiella köpare information om objektet. En planskiss är grafisk information. Hur svårt är det för den som har till uppgift att leverera information att tillse att den är korrekt? Vilken nytta har jag som köpare av en brasklapp om att avvikelser kan förekomma?

Allt snack om avvikelse har egentligen bara att göra med att de inte ska få problem i efterhand. I de flesta fall förekommer ingen avvikelse. Jag själv är en dryg och illasinnad person som drar detta i långbänk. Men. Inte skalenlig? För att en ritning skall ha någon funktion måste den vara skalenlig! Annars är det en teckning. En skiss.

Vad föreslår jag? Menar jag att mäklare skall gå runt i vit blus och höga klackar och mäta lägenhetens alla väggar? Oavsett vad de har på sig är det inget stort jobb att med en lasermätare få alla måtten rätt. Den som tar två-tre procent av köpeskillingen för någon veckans handskakande och författande av en lögnaktig text kan nog lära sig hur en lasermätare fungerar och samla ihop nödvändig data på en halvtimme. Förutsatt att de tar av sig klackarna.

 

Share

Falsk matematik

Jag har tidigare kommenterat språkbruket där mäklare talar om halva rum. Det finns ett annat sätt att genomföra en liknande språkliga förvrängning. Genom att glida i definitionen av vad ett rum är, kan en etta med enkelhet bli en tvåa och därigenom generera mer pengar till mäklare och säljare. Denna oheliga allians.

I mitt eget språkbruk skiljer jag mellan rum och alkov. Mäklarfirman Innerstadsspecialisten säljer nu en lägenhet som beskriv som 2 rum om 35 kvm. Den som betraktar planskissen ser att en vägg delar av det enda stora rummet i en köksdel och en sovdel. Ändå väljer mäklaren att skriva kök och sovrum på ritningen samt benämna lägenheten som två rum. Själv hade jag möjligen accepterat en beskrivning som en etta med alkov. Däremot är mäklarspråket annorlunda. Det beskriver inte den verklighet du och jag lever i. I stället förvrängs den till den grad att ett stort rum med kök och sovrum utan några väggar och dörrar emellan blir två rum och kök.

Vem vet vart mäklarspråket är på väg. Finns det ett slut eller kan en loftsäng bli ett eget rum i framtiden? Kanske ett etage. En balkong är faktiskt ett rum då det kräver en balkongdörr som delar av. Jag tänker på min egen hyresrätt. Jag trodde att det var två rum och kök, men eftersom köket är ett eget rum, med egen dörr kanske det är närmare en trerummare.

Share

Prisökningen beror på spekulation

Boverket släppte nyligen en rapport som visar på att bostadspriserna har höjts med 120 procent sedan 1996. Själv har jag tidigare kommit fram till liknande siffror.

Boverkets beräkningar visar att husprisökningen sedan 1996 inte enbart kan förklaras av ”fundamentala faktorer” som stigande inkomster, ökande boendetäthet och låga räntor. Ökningen beror också på bakåtblickande förväntningar.

Det betyder att vår känsla av att andra tjänat pengar på bostadsköp driver oss att betala mer än vad bostaden faktiskt är värd. På så sätt skapas en bubbla. Uppblåst, bräcklig och tom.

Det är viktigt att påpeka att boverket inte skriker bostadsbubbla i denna rapport, även om de varnat för det tidigare. Istället hoppas de på att inflationen skall äta upp prisfallet. Det är ändå spännande att se marknadens krafter. Det är vanliga Svenssons – inte spekulanter från Lehman Brothers - som trissar upp värden som inte finns. Allting i hopp om att göra en hacka, men dessa tider kan mycket väl vara förbi. Om man ger sig in nu kan man knappast räkna med att bli rik på sin bostadsaffär.

Share

Fem och ett halvt

Den som ägnar sig åt hemmetknarkande ser allt som oftast lägenheter med halva rum. En ett-och-en-halva eller en två-och-en-halva är vanligast. Jag vet att barn i min omgivning använder sig av samma språkbruk. Min brorsdotter säger tillexempel att hon är fem och ett halvt år. Det betyder att hon upplever det som så länge sedan hon fyllde fem, att hon nästan redan fyllt sex år.

Jag föreställer mig att mäklare har samma syn på de halva rummen. En slags förvrängning av verkligheten. Denna lägenhet har bara ett rum, men eftersom den har en stor hall är det nästan en tvåa. Vad är egentligen kriterierna för detta halva rum? Jag tänker att en ett-och-en-halva är en etta som är betydligt större än vad enrummare brukar vara.

Just nu säljs en ett-och-en-halva på hemnet. En 27 m² liten etta på Rådmansgatan i Stockholm. Vad är det för egenskaper hos denna lilla lägenhet som skapar ett halvt rum? En jätteliten hall, en kokvrå, men det finns liten alkov i vardagsrummet. Är det ett halvt rum?

Språket förändras i mäklarnas jakt på spekulanter. En etta med sovalkov är nästan en tvåa, även om den bara är 27 kvadrat. Säger man att man är fem och ett halvt, borde man då inte få samma veckopeng som en sexåring? Mäklare förvränger språket och därigenom verkligheten. Vilket gör oss benägna att betala mer. Samtidigt säger deras egna etiska regler att man måste i ”förhållande till köpare och säljare visa objektivitet”. Ytterligare en språklig konstruktion som gör verkligheten något snedare.

Själv tycker jag att jag jobbar för mycket. Om jag säger till min chef att jag egentligen har en och en halv tjänst, får jag mer betalt då? Jag har ju ändå jobbat där i fem och ett halvt år.

Share

Etiska regler för fastighetsmäklare (del 1)

Mäklarsamfundet har en uppsättning etiska regler som mäklare enligt förbundets stadgar (7.12.2.8) skall följa. Dessa är beslutade av Mäklarsamfundets årsmöte 2011. Vid en närmare granskning är det svårt att förstå huruvida detta är något som går att applicera på verkliga förhållanden. Det kan vara svårt att ens förstå vad de betyder.

1.1 Fastighetsmäklare ska iakttaga fastighetsmäklarlagen, utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och enligt god fastighetsmäklarsed.

Det som kan göra en läsare aningen konfunderad är vad denna ”god fastighetsmäklarsed” är för någonting. Är det samma som dessa etiska regler? I sådana fall skulle regeln i sitt sammanhang kunna upplevas som tautologisk. Första regeln säger att reglarna måste följas.

Även lagen hävdar att ”fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”. Det vill säga samma sak som regeln ovan. Något som lämnar oss med en regel vars ändå möjliga tolkning är att mäklare inte får bryta mot lagen. Det är självfallet rätt och riktigt, men kan upplevas något redundant.

1.2 Fastighetsmäklaren ska i förhållande till köpare och säljare visa objektivitet och söka att efter bästa förmåga tillvarataga båda parters berättigade intressen.

Okej. Detta är själva knäckfrågan när det kommer till fastighetsmäklare och deras något oklara existens. Det finns ett felslut i detta som är uppenbart för alla parter. Säljaren har ett intresesse: att slutpriset blir så högt som möjligt. Köparen ett annat: att få ner slutpriset och köpa en så prisvärd bostad som möjligt. Så länge mäklaren får betalt i relation till slutpriset kommer dennas intresse alltid vara säljarens.

Ytterligare en aspekt av 1.2 är att den är en omskrivning av Fastighetsmäklarlagens paragraf 8, som bl a säger att ”mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse”. Visserligen förekommer här ett förhållande till lagen som gör att 1.2 är överflödig då det redan i första regeln påtalas att lagen skall följas. Vid en något närmare läsning framkommer en förskjutning från lagens ”ta till vara både” till regelns ”visa objektivitet”. Det förra är möjligt inom ramen för nuvarande system där mäklare får betalt i relation till slutpriset, det senare mer tveksamt.

1.3 Vid upprättandet av köpehandlingar ska fastighetsmäklaren alltid iakttaga god affärssed och följa gällande lagstiftning. Köpehandlingar ska upprättas så entydigt och klart som möjligt, för undvikande av missförstånd mellan de parter som ingått avtalet.

Återigen skall det påpekas att mäklarna måste följa lagen tillsammans med ett luddigt påståendena om affärssed. Vad i består denna? Man kan inte bara ha regler som refererar till sig själva. Följ lagen och iaktta god sed. Det leder ingen vart.

Skall man ”visa objektivitet” i förhållande till köpare och säljare är det ganska underförstått att man heller inte ska upprätta luddiga avtal som kan misstolkas.

1.4 Det åligger fastighetsmäklaren att på alla sätt arbeta för att främja mäklarkårens goda anseende och att fortlöpande skaffa sig erfarenhet och genomgå fortbildning, som erfordras för att kunna erbjuda allmänheten en fullgod mäklartjänst.

Okej. En av de få regler som faktisk fyller en funktion. Mäklarkåren kan nog vara i behov av alla jobbar på anseendet.

1.5 En fastighetsmäklare bör hänvisa till annan sakkunnig om det gäller en omständighet utanför fastighetsmäklarens kompetensområde.

Det låter klokt.

1.6 En fastighetsmäklare ska i tillämpliga delar följa de internationella etiska reglerna.

Punkten 1 i de etiska reglerna avslutar där man börjar. Följ alla etiska regler vi kan hitta, men bara ”tillämpliga delar”.

Låt oss istället bara skriva en enkel regel: Du måste följa lagen och alla andra etiska regler. Och förresten, du får inte luras inte heller säga att du kan saker du inte kan.

Share

Fler mäklare fuskar

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen varnades 111 fastighetsmäklare 2012. Förra året varnades 89 stycken. Svenska Dagbladet nämner en särskild tillsyn i den nya mäklarlagen som en möjlig förklaring. Det är inte SvD som kommit på förklaringen själv, den kommer ursprungligen från ett uttalande av Eva Westberg, myndighetschef för Fastighetsmäklarinspektionen. Själv ser jag andra förklaringar.

Ett flertalet varningar gäller att mäklare beskriver objekt som något de inte är. Ett soprum blir till enrummare, 40 kvadratmeters uteplats blev till ”egen tomt med näkrosdam” och en båtplats förekom i annonsen, men inte i kontraktet. Självfallet klagas det även på lockpriser. Detta är exempel på människor utan heder, möjligen en kår utan yrkesheder. Lagen, likväl som mäklarnas egna etiska regler beskriver en verklighet som inte finns. Dvs. att mäklarna skall vara ombud mellan köpare och säljare. Så länge mäklarens arvode är proportionerligt med slutpriset kommer detta inte att hända. Istället kommer mäklare att skarva, ljuga och fiffla för att trycka upp priserna.

Share

Prisökning på bostadsrätter med 1,2 årslöner

Enligt SCB kostade en genomsnittlig bostadsrätt i Stockholms län 926 000 kronor, år 2000. År 2011 ligger genomsnittet på 2 244 000 kronor. Det innebär en ökning 1 318 000 kronor under perioden. 142 procent av det ursprungliga priset år 2000.

I januari år 2000 tjänade den genomsnittliga tjänstemanen i privat sektor 22 790 kronor. Samma månad 2011 var månadslönen 33 040 kronor. Tjänstemannen har således höjt sin lön med 10 250 kronor. En ökning på 44 procent. Hade löneförhandlingarna gått lite bättre och höjningen varit samma procentsats som bostadsprisernas, skulle månadslönen slutat på 55 393 kronor.

Jag är varken matematiker eller ekonom. Mina jämförelser säger knappast något om marknaden eftersom det finns otaliga variabler som inte tas hänsyn till. Framför allt skulle en löneutveckling på 142 procent på elva år sannolikt leda till ännu högre bostadspriser. Däremot finns ytterligare en intressant relation mellan lön och priserna på bostadsrätter som inte nämns ovan.

Ett slutpris på en bostadsrätt år 2000 på 926 000 kronor innebär ungefär 3,4 genomsnittliga årslöner samma år. År 2011 kostar den genomsnittliga bostadsrätten i Stockholm 5,6 årslöner. Jag vet inte om detta är en skälig prisökning, men det är helt klart dyrare att köpa lägenhet i dag än för 10 år sedan.

Share