Prisökningen beror på spekulation

Boverket släppte nyligen en rapport som visar på att bostadspriserna har höjts med 120 procent sedan 1996. Själv har jag tidigare kommit fram till liknande siffror.

Boverkets beräkningar visar att husprisökningen sedan 1996 inte enbart kan förklaras av ”fundamentala faktorer” som stigande inkomster, ökande boendetäthet och låga räntor. Ökningen beror också på bakåtblickande förväntningar.

Det betyder att vår känsla av att andra tjänat pengar på bostadsköp driver oss att betala mer än vad bostaden faktiskt är värd. På så sätt skapas en bubbla. Uppblåst, bräcklig och tom.

Det är viktigt att påpeka att boverket inte skriker bostadsbubbla i denna rapport, även om de varnat för det tidigare. Istället hoppas de på att inflationen skall äta upp prisfallet. Det är ändå spännande att se marknadens krafter. Det är vanliga Svenssons – inte spekulanter från Lehman Brothers - som trissar upp värden som inte finns. Allting i hopp om att göra en hacka, men dessa tider kan mycket väl vara förbi. Om man ger sig in nu kan man knappast räkna med att bli rik på sin bostadsaffär.

Share

Fem och ett halvt

Den som ägnar sig åt hemmetknarkande ser allt som oftast lägenheter med halva rum. En ett-och-en-halva eller en två-och-en-halva är vanligast. Jag vet att barn i min omgivning använder sig av samma språkbruk. Min brorsdotter säger tillexempel att hon är fem och ett halvt år. Det betyder att hon upplever det som så länge sedan hon fyllde fem, att hon nästan redan fyllt sex år.

Jag föreställer mig att mäklare har samma syn på de halva rummen. En slags förvrängning av verkligheten. Denna lägenhet har bara ett rum, men eftersom den har en stor hall är det nästan en tvåa. Vad är egentligen kriterierna för detta halva rum? Jag tänker att en ett-och-en-halva är en etta som är betydligt större än vad enrummare brukar vara.

Just nu säljs en ett-och-en-halva på hemnet. En 27 m² liten etta på Rådmansgatan i Stockholm. Vad är det för egenskaper hos denna lilla lägenhet som skapar ett halvt rum? En jätteliten hall, en kokvrå, men det finns liten alkov i vardagsrummet. Är det ett halvt rum?

Språket förändras i mäklarnas jakt på spekulanter. En etta med sovalkov är nästan en tvåa, även om den bara är 27 kvadrat. Säger man att man är fem och ett halvt, borde man då inte få samma veckopeng som en sexåring? Mäklare förvränger språket och därigenom verkligheten. Vilket gör oss benägna att betala mer. Samtidigt säger deras egna etiska regler att man måste i ”förhållande till köpare och säljare visa objektivitet”. Ytterligare en språklig konstruktion som gör verkligheten något snedare.

Själv tycker jag att jag jobbar för mycket. Om jag säger till min chef att jag egentligen har en och en halv tjänst, får jag mer betalt då? Jag har ju ändå jobbat där i fem och ett halvt år.

Share

Etiska regler för fastighetsmäklare (del 1)

Mäklarsamfundet har en uppsättning etiska regler som mäklare enligt förbundets stadgar (7.12.2.8) skall följa. Dessa är beslutade av Mäklarsamfundets årsmöte 2011. Vid en närmare granskning är det svårt att förstå huruvida detta är något som går att applicera på verkliga förhållanden. Det kan vara svårt att ens förstå vad de betyder.

1.1 Fastighetsmäklare ska iakttaga fastighetsmäklarlagen, utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och enligt god fastighetsmäklarsed.

Det som kan göra en läsare aningen konfunderad är vad denna ”god fastighetsmäklarsed” är för någonting. Är det samma som dessa etiska regler? I sådana fall skulle regeln i sitt sammanhang kunna upplevas som tautologisk. Första regeln säger att reglarna måste följas.

Även lagen hävdar att ”fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”. Det vill säga samma sak som regeln ovan. Något som lämnar oss med en regel vars ändå möjliga tolkning är att mäklare inte får bryta mot lagen. Det är självfallet rätt och riktigt, men kan upplevas något redundant.

1.2 Fastighetsmäklaren ska i förhållande till köpare och säljare visa objektivitet och söka att efter bästa förmåga tillvarataga båda parters berättigade intressen.

Okej. Detta är själva knäckfrågan när det kommer till fastighetsmäklare och deras något oklara existens. Det finns ett felslut i detta som är uppenbart för alla parter. Säljaren har ett intresesse: att slutpriset blir så högt som möjligt. Köparen ett annat: att få ner slutpriset och köpa en så prisvärd bostad som möjligt. Så länge mäklaren får betalt i relation till slutpriset kommer dennas intresse alltid vara säljarens.

Ytterligare en aspekt av 1.2 är att den är en omskrivning av Fastighetsmäklarlagens paragraf 8, som bl a säger att ”mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse”. Visserligen förekommer här ett förhållande till lagen som gör att 1.2 är överflödig då det redan i första regeln påtalas att lagen skall följas. Vid en något närmare läsning framkommer en förskjutning från lagens ”ta till vara både” till regelns ”visa objektivitet”. Det förra är möjligt inom ramen för nuvarande system där mäklare får betalt i relation till slutpriset, det senare mer tveksamt.

1.3 Vid upprättandet av köpehandlingar ska fastighetsmäklaren alltid iakttaga god affärssed och följa gällande lagstiftning. Köpehandlingar ska upprättas så entydigt och klart som möjligt, för undvikande av missförstånd mellan de parter som ingått avtalet.

Återigen skall det påpekas att mäklarna måste följa lagen tillsammans med ett luddigt påståendena om affärssed. Vad i består denna? Man kan inte bara ha regler som refererar till sig själva. Följ lagen och iaktta god sed. Det leder ingen vart.

Skall man ”visa objektivitet” i förhållande till köpare och säljare är det ganska underförstått att man heller inte ska upprätta luddiga avtal som kan misstolkas.

1.4 Det åligger fastighetsmäklaren att på alla sätt arbeta för att främja mäklarkårens goda anseende och att fortlöpande skaffa sig erfarenhet och genomgå fortbildning, som erfordras för att kunna erbjuda allmänheten en fullgod mäklartjänst.

Okej. En av de få regler som faktisk fyller en funktion. Mäklarkåren kan nog vara i behov av alla jobbar på anseendet.

1.5 En fastighetsmäklare bör hänvisa till annan sakkunnig om det gäller en omständighet utanför fastighetsmäklarens kompetensområde.

Det låter klokt.

1.6 En fastighetsmäklare ska i tillämpliga delar följa de internationella etiska reglerna.

Punkten 1 i de etiska reglerna avslutar där man börjar. Följ alla etiska regler vi kan hitta, men bara ”tillämpliga delar”.

Låt oss istället bara skriva en enkel regel: Du måste följa lagen och alla andra etiska regler. Och förresten, du får inte luras inte heller säga att du kan saker du inte kan.

Share

Fler mäklare fuskar

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen varnades 111 fastighetsmäklare 2012. Förra året varnades 89 stycken. Svenska Dagbladet nämner en särskild tillsyn i den nya mäklarlagen som en möjlig förklaring. Det är inte SvD som kommit på förklaringen själv, den kommer ursprungligen från ett uttalande av Eva Westberg, myndighetschef för Fastighetsmäklarinspektionen. Själv ser jag andra förklaringar.

Ett flertalet varningar gäller att mäklare beskriver objekt som något de inte är. Ett soprum blir till enrummare, 40 kvadratmeters uteplats blev till ”egen tomt med näkrosdam” och en båtplats förekom i annonsen, men inte i kontraktet. Självfallet klagas det även på lockpriser. Detta är exempel på människor utan heder, möjligen en kår utan yrkesheder. Lagen, likväl som mäklarnas egna etiska regler beskriver en verklighet som inte finns. Dvs. att mäklarna skall vara ombud mellan köpare och säljare. Så länge mäklarens arvode är proportionerligt med slutpriset kommer detta inte att hända. Istället kommer mäklare att skarva, ljuga och fiffla för att trycka upp priserna.

Share

Prisökning på bostadsrätter med 1,2 årslöner

Enligt SCB kostade en genomsnittlig bostadsrätt i Stockholms län 926 000 kronor, år 2000. År 2011 ligger genomsnittet på 2 244 000 kronor. Det innebär en ökning 1 318 000 kronor under perioden. 142 procent av det ursprungliga priset år 2000.

I januari år 2000 tjänade den genomsnittliga tjänstemanen i privat sektor 22 790 kronor. Samma månad 2011 var månadslönen 33 040 kronor. Tjänstemannen har således höjt sin lön med 10 250 kronor. En ökning på 44 procent. Hade löneförhandlingarna gått lite bättre och höjningen varit samma procentsats som bostadsprisernas, skulle månadslönen slutat på 55 393 kronor.

Jag är varken matematiker eller ekonom. Mina jämförelser säger knappast något om marknaden eftersom det finns otaliga variabler som inte tas hänsyn till. Framför allt skulle en löneutveckling på 142 procent på elva år sannolikt leda till ännu högre bostadspriser. Däremot finns ytterligare en intressant relation mellan lön och priserna på bostadsrätter som inte nämns ovan.

Ett slutpris på en bostadsrätt år 2000 på 926 000 kronor innebär ungefär 3,4 genomsnittliga årslöner samma år. År 2011 kostar den genomsnittliga bostadsrätten i Stockholm 5,6 årslöner. Jag vet inte om detta är en skälig prisökning, men det är helt klart dyrare att köpa lägenhet i dag än för 10 år sedan.

Share

Bo och investera i Tidaholm

I går skrev jag om en av de dyraste lägenheterna på marknaden just nu. Jag gjorde även en smått elak jämförelse mellan lägenheten och en fängelsecell.

Faktum är att fängelsekommunen Tidaholm erbjuder marknadens två billigaste lägenheter just nu. I kommunen finns två lägenheter till salu för otroliga 133 respektive 197 kronor per kvadratmeter.

Med ett pris på 10 000 kronor för 75 kvadratmeter finns massor med pengar att spara. Det tar 2,5 timmar att åka med SJ från Tidaholm till Göteborg, kostnaden landar kring 300 kronor. Om vi förutsätter en timlön på 600 kronor, blir den totala kostnaden för resan (inkl förlorad inkomst) ca 1800 kronor. Fram och tillbaks, gånger fem arbetsdagar i veckan, blir cirka 864 000 kronor om året. Detta motsvarar ungefär räntekostnader, amorteringar och avgifter för en lägenhet för 16 000 000 kronor med en månadsavgift på 7 000 kronor. Skall du arbeta i Göteborg, låt dig inte luras av de billiga priserna i Tidaholm, köp istället denna lägenhet i Lorensberg för 15.9 miljoner.

I ärlighetens namn skall jag informera om att det finns ännu billigare boende i Tidaholm.

Share

Fängelsecell för 152 308 kr/m²

Nu finns en härlig chans att förvärva en mysig 13 kvadratmeter stor lägenhet i Vasastan. För 1 980 000 kronor kan den bli din. Det innebär ett pris på 152 308 kronor per kvadratmeter. Det är inte fel att påpeka att dessa 13 kvadratmeter inkluderar både ett ”rymligt” badrum och en ”rymlig” garderob. Trolleri med andra ord.

En svensk fängelsecell är 10 kvadratmeter enligt Kriminalvården. Då med en mindre toalett och utan ”rymligt” badrum. I cellens 10 kvadratmeter ingår ingen ”påkostad och välutrustad köksdel”. Det är möjligt att detta skulle innebära ett något lägre pris per kvadratmeter. Låt oss säga hälften. Det kanske är en idé att låta Kriminalvården kränga bostadsrum för 761 540 kronor styck.

Share

Three towns – var vill du bo?

Hur mycket har du på banken? Jag har ungefär 200 000 kronor. Egentligen är jag nöjd med det efter många års sparande. Pengar jag jobbat ihop. Jag har aldrig ärvt något och jag har inte fått något gratis. Under mitt vuxna liv har jag hittills gått två hundra tusen plus. Det är ändå rätt bra. Jag närmar mig en årslön på banken.

Tanken med bostadsmarknaden är att man skall komma med 15 procent av köpeskillingen själv. Jag har två hundra tusen. Låt oss låtsas att jag letar fram ytterligare tio tusen kronor. Då har jag 15 procent av 1.4 miljoner. Jag har alltså möjligheten att köpa bostad för 1.4 och skulle då sluta med noll pengar på banken samt ett lån på 1.2 miljoner.

I rikets tredje stad – Malmö – kan jag förvärva en bostad om 77 kvadratmeter på Mäster Danielsgatan för 1 395 000. I Göteborg får jag en lägenhet på Kusttorget i Majorna på 40 m² för 1.3 miljoner. I dag hittar jag inga lägenheter i Stockholm med utgångspris under 1.4 miljoner. För 1 475 000 kronor kan jag däremot bli stolt ägare till 27 m² ”lägenhet invid härliga badklippor i populära Kristineberg”.

Den genomsnittliga totallönen för tjänstemän i privat sektor var 34 800 kronor år 2011. I Stockholm var den 38 300 kronor, i Västsverige 33 900, i Sydsverige 33 800. Allt enligt SCB. Du kommer sannolikt tjäna mer pengar i huvudstaden, men också bo trängre och spendera mer av dessa pengar på boende. Frågan är huruvida bostadsmarknaden i Stockholm är övervärderad. Vi får vänta och se. Själv funderar jag på att köpa boende i Göteborg och vänta på den osynliga handen.

Share

Att komma in…

I dagsläget bor jag i en hyresrätt. Det är få förunnat att ha ett förstahandskontrakt och vara säker på att få bo kvar under en överskådlig framtid. Samtidigt är det förhållandevis dyrt. Jag och min fru betalar 7 000 kronor i månaden för en tvåa i en mellanstor svensk stad. Möjligen skall vi flytta till Stockholm för jobbet skull. Min primära tanke har varit att vi kunde köpa något eftersom vi båda tjänar bra, har inga barn, endast obetydliga studieskulder och lite pengar på banken. Denna tydligen absurda tanke har lett mig hit. Frustration över att stå utanför bostadsmarknaden och titta in. Samtidigt, förvåning över vem som faktiskt köper och har råd att köpa dessa lägenheter i Stockholms innerstad.

Den just nu billigaste lägenheten innanför tullarna, publicerad på hemnet, är en lägenhet på 22,5 kvadratmeter i Stadshagen för 1,4 miljoner. När jag för tio år sedan bodde i Stockholm la jag ett bud på en tvåa på Södermalm. Jag vill minnas att den tillslut gick för 1,3 miljoner. Jag drog mig ur för att jag var tvungen att flytta, jag träffade min fru och blev kvar. Nu drar jag mig för att flytta tillbaks då det är omotiverat dyrt att köpa hem i Stockholm. Hur kan priserna öka med 153 % på tio år?

Jag och min fru kan inte bo på 22,5 kvadratmeter. Vi behöver i alla fall ett sovrum som går att stänga. Den billigaste tvåan i Stockholm är i dag en 34 kvadrat funkislya i Fredhäll. Den kan vi köpa för 1.9. Vi har då en avgift på 1 776 kr. Med ett lån från SEB landar vi på en totalkostnad på runt 8 000 i månaden. Detta förutsatt att vi langar in 285 000 kronor sparade pengar. Frågan är om det är värt det. Är bostadsmarknaden verkligen rätt värderad om ett par kring 30 år, med god ekonomi, utan barn drar sig för att köpa 34 kvadratmeter hem i Fredhäll för att det blir för dyrt. Är bostadsmarknaden ett pyramidspel där vi i botten betalar vinsterna för de som kom in i leken först?

Share